על הסטטוס החוקי של מגורים אלטרנטיבים בישראל. השאלה הזו נשאלה ובוודאי עוד תישאל פעמים רבות, ושמעתי תשובות שונות ומשונות לה. החל מ”כן, זה חוקי לבנות יורט בארץ כי זה אוהל”, דרך “לפי חוק הפרגולות מותר לבנות יורט רק צמוד לבית”, וכלה ב”לא.” מוחלט. כמובן שהתשובה מורכבת יותר, ולשם כך ריכזתי כאן את מיטב המוחות בתחום :-).
למה שתסמכו על מה שכתוב כאן? קודם כל, אל תסמכו רק על מה שכתוב כאן, התעסקות עם כסף וחוק הוא תפקידם של אנשי ונשות מקצוע, עורכות דין, אדריכלים, מהנדסים וכו’. איני כזה ואינני מתיימר להחליפם, רק לרכז את המידע שאספתי במשך השנים ומאנשים שונים שפגשתי בתחום.
דבר אחרון. אני משתמש במילה יורט מטעמי נוחות, למרות שאני באופן אישי חיי בכלל בדום (כיפה גאודזית). המאמר עוסק בחוקיות של בניית מבנה ארעי מכל סוג, כולל דום, מכולה, בקתה מונגולית, קרוואן, אוהל מונגולי (יורט), וכן הלאה. בנוגע למבנים על גלגלים אכתוב במאמר נפרד.
שנתחיל?
איפה מותר להקים יורט למגורים (או כל מבנה ארעי אחר)?
לפי החוק היבש, אם מבנה מיועד למגורים עליו להיבנות על שטח שמוגדר למגורים. שטחים בישראל מחולקים לקטגוריות שונות, בין השאר מגורים, חקלאות, מסחר ותעשייה. לכן אם היורט מיועד להיות צימר, עליו להיבנות על קרקע שמאפשרת יחידת אירוח, אם הוא יורט-משרד הוא צריך להיבנות על אדמה שמאפשרת משרד, ואם הוא חדר לבן הבכור שלכם – על אדמה למגורים. לא משנה אם מבנה הוא בניין בטון או בית מקרטון, הוא מותר לבנייה רק על אדמה שמוגדרת לשימוש. הייעוד של כל אדמה, מה מותר ומה אסור לבנות עליה, מוגדרים בתב”ע (תכנית בניין עיר, או אזור), שהיא מסמך רשמי של המדינה שמטופל ומוחלט ברמות שונות (מועצה, עיריה, מחוז וכיו”ב). ניתן לעיין בתב”ע אונליין באתרים כמו govmap או באתר רשות מקרקעי ישראל, כמו כן במשרדי התכנון של הרשות המקומית שלכם.
מותר להקים יורט על נחלה במושב?
במושבים רבים הנחלה של כל מושבניק מחולקת לשטח א’ ושטח ב’. שטח א’ הוא השטח למגורים, שטח ב’ רשום לחקלאות, לעיתים הוא סמוך לשטח א’ ולעיתים אפילו מחוץ לגבולות המושב. הקמת יורט למגורים או לאירוח על שטח א’ היא חוקית אם מוגדר בתכנית הבנייה של הנחלה אפשרות לבניית יחידה נוספת. על שטח ב’, כלומר בשטח חקלאי, ניתן לעיתים להקים מבנה על תקן “פעילות לא חקלאית בשטח הנחלה” – עקרונית זה יכול להיות גם יורט, אבל לפי התקנות מדובר במבנה שמשרת או קשור “במשירין” לפעילות החקלאית בנחלה. יש מקרים בהם מתאפשרת בנייה של מבנים ל”תיירות חקלאית”, או “מבנה לשומר” על הקרקע. כך או אחרת, זה דורש לקבל אישורים ממשרד החקלאות, וככל הנראה הרבה זמן וסבלנות לביורוקרטיה.
צריך היתר בנייה כדי לבנות יורט?
יורט נחשב בעיני החוק כמבנה לכל דבר, וכך גם קראוון ללא גלגלים או טיפי או דום, ולכן הוא צריך לעמוד בתקנות הבניה בארץ. היתרי בנייה משתנים לפי ייעוד המבנה (מגורים, תיירות, עסק וכו’), ובניה ללא אישור שכזה היא עבירה פלילית שעלולה להסתיים בבית משפט ועם קנסות כבדים. קבלת היתר היא תהליך שדורש חתימה של אדריכל, מהנדס, פיקוד העורף, כיבוי אש ועוד, כך שיש הרבה סטנדרטים לעמוד בהם ולא מעט כסף להוציא כדי לקבל היתר בניה ליורט. ישנם מספר תקדימים על קבלת היתר בנייה ליורט או מבנה דומה בארץ, זה בהחלט אפשרי ותוכלו לקרוא את מה שכתבתי על כך במאמר על היתר בניה ליורט, דום או מבנה ארעי.
יחד עם זאת, מבין מאות ואולי אלפים של מבנים אלטרנטיבים למגורים שקיימים ברחבי הארץ, רק כמה בודדים עמלו על קבלת היתר בנייה, ורוב היתר מתקיימים ללא היתר וללא בעיות.
האם יורט נחשב לאוהל או פרגולה ולכן פטור מהיתר בניה?
בפשטות – לא. המשמעות של “אוהל” בעיני החוק היא לא רק טיב החומר ממנו עשויים הקירות, אלא שהוא מבנה זמני, כלומר שהוא עומד עד 120 יום. המשמעות של פרגולה (“מצללה” בעברית) בעיני החוק היא פשוטה מאוד – היא צמודה לבית, עד 50 מ”ר, והיא משמשת כפרגולה. כלומר שאם בונים לפרגולה קירות וגג, וגם גרים בתוכה, היא כבר כנראה לא פרגולה.
יכולים לפנות אותי או לקנוס אותי על היורט שלי?
הגופים האחראים על אכיפת תקנות הבניה בארץ הם רשות מקרקעי ישראל (לשעבר “המנהל”[!]), בעיקר בכל הקשור בבנייה במרחב הכפרי (מושבים לדוגמה), וכן הוועדה המקומית לתכנון ובניה של כל מועצה. לא נהיר לי מה בדיוק הסכמויות השונות של שני הגופים, אבל ללא ספק הרשות היא הגוף הממשלתי שיש לו את הסמכות המשפטית גם לפנות, גם לקנוס, וגם לתבוע לדין. היא יכולה לעשות זאת, אבל לרוב בהתרעה של מספר שבועות ובלי להפעיל את כל התותחים בבת אחת. לאחרונה (מאי 2018) עודכנו התקנות וכיום יכולה הרשות לתת קנס מהיר ללא תביעה משפטית, אך עם התרעה לפינוי.
הדרישה לפינוי, או הקנס/תביעה, יופנו אל בעל/ת האדמה, ולא בהכרח למי שגרים ביורט. כך שאם מדובר בבנייה לא חוקית על אדמה שכורה/ברטר כמו שנהוג מאוד, כדאי שבעלי האדמה והשוכרים יהיו מתואמים על הסיכונים.
חשוב לציין, שלמרות שהעניין נשמע מאיים ומפחיד, האכיפה בעניין משתנה מיישוב ליישוב וממועצה למועצה, ועל פי רוב יחסית מועטה. קשה לדבר בסטיסטיקות, אבל ההתרשמות שלי היא שיורט יכול לעמוד מספר לא מבוטל של שנים בלי שהרשויות “יעלו עליו”, אם בכלל.
מה לגבי היתר ליורט אירוח, צימר?
יותר מפעם אחת שמעתי שקבלת היתר בנייה ליורט שמיועד לאירוח היא דבר פשוט יותר לעומת יורט למגורים. הכוונה היא ליורט כיחידת אירוח חיצונית לבית קיים, על אדמה פרטית עם אחוזי בניה. מכיוון שהבית המרכזי כבר עומד, כולל ממ”ד ותשתיות וכיו”ב, אין צורך לקבל אישורים נוספים על עניינים אלה ליורט. לפי החוק אמנם צריך לקבל היתר בניה, כמו הרחבה של בית, אבל זה קל יותר כשלא מדובר במגורים. אפשר להתחיל לברר על ידי ביקור במועצה שלכם.
צריך לשלם ארנונה על יורט?
ארנונה נגבית על ידי הרשות המקומית – עירייה או מועצה. הרשות המקומית על פי רוב לא עובדת בשיתוף פעולה עם רשות מקרקעי ישראל, ולכן אין קשר בין החוקיות של יורט ותשלום הארנונה עליו. הרשות המקומית יכולה לדרוש תשלום ארנונה על יורט והדבר לא ישפיע על מעמדו החוקי לכאן או לכאן – לא יכשיר אותו ולא “יסגיר” אותו.
כמובן שחלק מתהליך קבלת היתר על יורט כולל אישורים מהרשות המקומית, מה שבהכרח יוביל לתשלום ארנונה.
ואם אני רוצה לקבל היתר בנייה ליורט, מה עליי לעשות?
אפשר לקרוא את המאמר שלי על תהליך קבלת היתר ליורט, ובכל מקרה אני חושב שההתחלה הטובה ביותר היא ע”י פנייה לאחת מהחברות שבונות יורטים ודומים בארץ, או לאדריכל/ית עם התמחות בנושא.
איך בכל זאת כל כך הרבה אנשים בונים יורטים?
רוב רובם של היורטים בארץ אינם חוקיים, כך גם כיפות גאודזיות, מכולות, טיפים ומבנים ארעיים אחרים. אם הם מיועדים למגורים ואם לתיירות ולעסקים קטנים. בהכללה אפשר לומר שהנושא לא נאכף בצורה יותר מדי קפדנית. ישנם יישובים ומועצות בהן נאכף הדבר יותר, בעיקר קרוב לערים גדולות היכן שהאדמה יקרה יותר, וישנם מקומות שפחות. ההיקף העצום של עבירות בנייה מכל הסוגים בארץ (כ100,000 מבנים בלתי חוקיים), שחלקן גדולות ומשמעותיות יותר מבניית מבנים קטנים וארעיים בחצר, אולי משאיר הרבה מהיורטים מתחת לרדאר.
בואו נעשה חישוב מהיר של הסיכון הכלכלי בבניית יורט לא חוקי. ניקח לצורך הדוגמה יורט בגודל 30 מ”ר בעלות של 45,000 ש”ח – יורט מחברה, ככה בלי הרבה מאמץ, כולל התקנה ורצפת עץ יפה. נאמר ואנחנו משלמים 750₪ שכירות עבור חתיכת האדמה עליה נקים את היורט. אם היינו משלמים שכירות על יחידת דיור בגודל דומה לא היינו יורדים מ-2500₪ כנראה, אז חסכנו בחודש 1,750₪.
והחשבון: 45,000 / 1,750 = 26 חודשים.
כלומר שתוך שנתיים וחודשיים כיסינו את ההוצאה, וגם אם חס ושלום פינו אותנו, אנחנו יכולים למכור את היורט כיד שניה ואפילו לצאת ברווח.
אז איך ממשיכים מכאן?
אני מעריך שתרצו לדעת מה סדר גודל העלות של דבר כזה. קראו את המאמר הבא שלי – מחירים של יורטים ודומים, אני מאמין שזה ייתן לכם מושג טוב וכיוון להמשך. משם אפשר להתקדם בשני ערוצים – קניית מבנה מוכן, או בנייה עצמאית.
מוזמנים מאוד לשאול שאלות ולהעיר הערות, תגובתכם מבורכת!
בהצלחה!
תודה רבה לגל מחברת יורטיים ונאור מחברת ליבגרין על העזרה בכתיבת המאמר.
אני רוצה לדעת עוד:
- תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר)
- סעיף פטור לפרגולות – תקנות התכנון והבנייה
- סעיף פטור למבנים זמניים (אוהלים) – תקנות התכנון והבנייה
- נוהל תעסוקה לא חקלאית ושימושים נלווים בנחלה
- עדכון מאי 2018 בנוגע לקנסות על עבירות בניה
- איתור תב”ע על גבי מפה בgovmap
- איתור תב”ע באתר רשות מקרקעי ישראל
[פורסם במקור בבלוג שלי ז”ל]
לתוכן זה נכתבו 3 תגובות